Indefeasiblity of Title - prinsip Undang-undang Hartanah Malaysia

Nilai matawang kita semakin mengecil dan masalah ini bukanlah dalam kawalan kita. Oleh itu, setiap lapisan masyarakat perlu berhemah dalam berbelanja untuk kesejahteraan kehidupan keluarga.

Penulis ingin berkongsikan pengalaman penulis masa zaman universiti dulu. Masih terngiang-ngiang pesanan pensyarah penulis, arwah Prof Dr Nik Abdul Majid yang mengajarkan kami undang-undang hartanah semasa tahun tiga pengajian undang-undang di UIA.

“Buy land for investment… it is no longer being created, it appreciates in value with time and development!”.

Pak Nik sangat bersungguh-sungguh mahukan kami cepat memahami pelbagai konsep Torren System yang diterima pakai dalam pentadbiran hartanah di Malaysia dan gelagatnya yang strict ya amat semasa memeriksa kertas peperiksaan, dan dia digelar Pak Nik “the Killer”.  Masa singkat tapi perlu memahami segala konsep perundangan pada masa yang singkat... maka bila diadakan quiz atau peperiksaan, perbagai jawapan yang tak masuk akal diberikan kepada beliau. Antara prinsip perundangan yang digunapakai adalah "Indefeasiblity of title".

Untuk pengetahuan pembaca, indefeasibility di sini bermaksud “indefeasibility of title” –  segala rekod transaksi yang  tertera di geran hartanah adalah cermin ke atas rekod hartanah yang sama yang berada dalam simpanan di Pejabat Tanah. Tapi kalau geran tanah masih belum dikeluarkan (dalam proses) carilah macam mana pun, tak akan jumpa!

Maka kalau nak tahu secara terperinci mengenai sesuatu hartanah tu kita sebagai rakyat biasa bolehlah melakukan carian di pejabat tanah dengan membayar fi yang telah ditetapkan. Takdelah kita yang berhasrat untuk membeli kena tipu dengan penjual tanah yang tidak jujur. Kalau hasil carian yang kita perolehi berlainan dengan kata-kata sipenjual, berhati-hatilah ya!

Take away point yang penulis ingin sampaikan:

1. hartanah semakin lama mahal nilainya. Ianya adalah pelaburan terbaik. Nilainya tidak pernah susut melawan masa;
2. sesiapa sahaja boleh membuat carian untuk mengetahui status hartanah – tidak terhad kepada peguam or orang yang berkerja di pejabat loyar aje ya!; dan
3. Kalau hasil carian hartanah tak tally dengan geran atau dakwaan penjual, either salinan geran penjual ada masalah (either tak update atau menyembunyikan fakta).

Pembelian hartanah adalah suatu arena pelaburan bijak untuk membina kekayaan berdasarkan kepada kemampuan seseorang untuk membeli hartanah di bawah nilai pasaran dan kemudiannya menjualkannya semula apabila nilai hartanah tersebut meningkat naik.

Berminat untuk mengetahui peluang membeli hartanah pada kos sifar? Boleh berhubung dengan penulis melalui email zhelme@gmail.com atau hantarkan sms anda ke 0173338464.

Anda mahu terus menyewa?

Bagi kebanyakan orang, pembelian rumah merupakan pelaburan paling mahal yang akan dibuat dalam kehidupan mereka. Sesetengah orang kurang bernasib baik – masih menyewa atau memilih untuk tinggal di pertempatan setinggan.

Alasan yang sering diberikan - kami kurang berkemampuan. Oh.. really?

Kita sentuh isu penyewa dulu:

1. Sampai bila anda mahu menyewa? Apabila tamat tempoh sewaan, tuan tanah akan mengambil milikan kosong hartanah miliknya sedangkan anda perlu berpindah atau berunding dengan tuan tanah untuk melanjutkan tempoh sewaan. Pemilik berkemungkinan mahu menaikkan kadar sewaan sedangkan lokasi strategik rumah sewa berkenaan seolah-olah memanggil penyewa-penyewa lain bersaing dengan anda. 

2. Adalah anda menandatangani perjanjian sewa dengan pemilik hartanah?
Kalau anda menjawab ya, tahniah. Anda adalah pengguna bijak. Hak anda sebagai penyewa dilindungi tertakluk kepada terma perjanjian sewa iaitu antara lain, anda perlu membuat pembayaran sewa penuh tepat pada masanya dan/atau menjaga rumah yang ada sewa dengan baik sepanjang tempoh penyewaan. Pemilik tidak dapat menaikkan sewa atau mengusir anda sewenang-wenangnya. Kena ikut terma dan bagi notis dulu.

3. Apakah hak anda sebagai penyewa yang istiqamah membuat pembayaran sewa terjamin? Atau apakah anda culas membuat pembayaran sewa dan berhadapan dengan tindakan penyitaan dan pengusiran?

Sekiranya anda menghadapi masalah kewangan, berbincanglah dengan pemilik hartanah tersebut untuk menjadual semula pembayaran sewaan.

Kita semua adalah manusia, tentu sahaja boleh dirundingkan. Namun kelonggaran pemilik rumah ada batasannya dan tidak semua orang boleh memahami masalah anda dan boleh diajak berunding. Anda mungkin akan diusir dan bagi mereka yang mahu merancang untuk "lari malam" dengan tidak menjelaskan sewa rumah pula, dizaman internet ini terdapaty cara-cara tertentu anda boleh dijejaki.

Mahu tak mahu anda tetap juga perlu menjelaskan tunggakan sewa termasuk kos-kos tambahan seperti kos peguam, bayaran fi penyiasat yang menjejaki anda dan juga dengan kos kerosakan kepada premis sewaan yang diakibatkan oleh tindakan anda. Yenna dey... mana mau lari?

Bagi yang memilih untuk tidak menandatangani perjanjian penyewaan pula (kononnya nak berjimat tak mahu membayar kos peguam menyediaan perjanjian dan nak elakkan kos duti setem) anda terdedah kepada pelbagai risiko. Penulis malas nak elaborate - kuasa ditangan anda. 

Peluang membeli rumah wang muka sifar

Ramai komplen harga rumah kediaman mahal ya amat!

Tu sebab ramai yang hanya mampu menyewa. Sebab nak jimat duit. Atau sebab tidak mendalami ilmu mengenai jualbeli rumah.

Nak beli rumah pun kalau kena pada masa kegawatan ekonomi dan kena caranya, membolehkan kita berjimat. Iyalah masa ekonomi gawat, bank pun keberatan nak bagi pinjaman. Proses saringan untuk mendapatkan kelulusan pinjaman pun makin ketat. Masa tu hanya golongan yang dah lama menabung dan bersedia untuk membeli rumah cara "berani mati" menjadi  pembeli bijak minta potongan diskaun yang banyak tanpa rasa kasihan dari pihak pemaju. Pemaju atau penjual yang dah tersepit ikut ajelah rentak pembeli.

Nak tunggu masa ekonomi gawat, rasanya kalian yang membaca entry ni pun tak benar-benar bersedia dengan wang tabungan yang mencukupi, jadi fokus kita sekarang untuk membeli rumah yang ditawarkan oleh pemaju pada harga "all in". Maksudnya anda tak perlu keluarkan wang untuk kos seperti:
1. Wang muka/deposit;
2. kos peguam untuk perjanjian jualbeli;
3. kos pembayaran duti setem pindah milik;
4. kos peguam penyediaan dokumen pinjaman dan cagaran; dan
5. kos pembayaran insurans MTRA.


Kira-kira 10 tahun kebelakangan ini, kes pemaju bermasalah semakin kurang kedengaran apabila Akta Pemaju Perumahan di ketatkan. Dulu ramai yang ragu-ragu untuk membeli rumah (termasuk penulis sendiri). Maka sebelum beli rumah, silakan periksa maklumat pemaju dekat website Kementerian Perumahan dahulu ya - tengok ada kes atau tidak. Sentiasa kena beringat-ingat, ada juga kes pemaju yang bila ditanyakan no lesen pemaju perumahan untuk kita buat semakan pun takde!

Berita baik untuk semua, kini ada pihak yang menerajui bab memudahkan pembelian rumah dan mereka ini telah membuat rundingan dengan pihak pemaju dan pembiyaya untuk memudahkan urusan pembelian rumah berserta pinjaman. Pemaju hanya perlu fokus untuk menjalankan projek pembinaan sahaja. Dengan cara ini, mudah-mudahan kes pembeli di tipu akibat projek terbengkalai dapat dihindarkan. Alhamdulillah syukur! 

Skim wang muka sifar yang diberikan memberi banyak manfaat pada pihak yang mempunyai tabungan rendah untuk memiliki hartanah sendiri.  Jika kita boleh membeli hartanah hari ini pada kos yang rendah kenapa perlu nenunggu hari esok (atau menunggu kemelesetan ekonomi?) Harga hartanah selalunya melonjak naik setiap tahun.

Anda boleh mesej penulis mengenai tawaran ini, khusus untuk kakitangan kerajaan yang memenuhi syarat di talian 0173338464.

Hemat berbelanja mencapai jaya

Menjelang perbentangan belanjawan Negara esok (27 Oktober 2017), ada ura-ura kononnya kerajaan akan membina rumah mampu milik untuk menangani masalah rakyat Negara ini yang tidak memiliki rumah sendiri.

Kaji selidik umum yang dijalankan oleh pihak media menjangkakan keadaan akan lebih buruk sekiranya tiada tindakan proaktif dibuat untuk menangani masalah ini.

Kita berterima kasih kepada kerajaan dan pihak-pihak berwajib yang cuba menyelesaikan masalah ini, namun pada hemat penulis, antara sebab utama keadaan ini berlaku adalah kerana kesilapan kita sendiri, terutama golongan bumiputra yang kurang mempunyai kesedaran atau pendedahan dalam merancang kewangan.

Sebelum menyalahkan orang lain, kita terlebih dahulu patut melihat kelemahan kita sendiri. Berapa ramai daripada kita berhati-hati dalam merancang kewangan anda? Gaji bulanan anda (terutama golongan muda remaja) - ke manakah ianya anda belanjakan?

Menurut pemerhatian penulis kesemua kekangan kewangan kita hari ini bermula pada pertengahan dekat 90an apabila wujud:

• ledakan penggunaan telefon mudah alih;
• lambakan café cyber di serata Negara yang wujud bagai cendawan tumbuh selepas hujan; 
• mudahnya anak muda yang baru memasuki pasaran kerja membeli kenderaan dengan cara berhutang; 
• siaran TV berbayar; dan
• penggunaan kad kredit yang tidak terkawal melebihi had kredit.

Apabila anak-anak muda dari peringkat remaja dan masih bersekolah sudah mula memiliki telefon, sebahagian besar wang belanja mereka digunakan untuk membayar top-up kredit telefon mudah alih!

Menjadi budaya pula apabila waktu lapang digunakan untuk bersukaria menghabiskan masa chatting di kafe cyber atau bermain game secara online.

Perlukah anda melanggan sampai puluhan siaran TV berbayar? Kalau pun kita boleh tonton pada satu masa pun cuma satu siaran sahaja.

Pemilik kenderaan baru tentu sahaja perlu berbelanja untuk pengisian minyak, membayar tol lebuhraya dan penyelenggaraan kenderaan berkala. Tak kurang juga terdapat banyak kes kenderaan sewabeli terpaksa ditarik balik kerana gagal menjelaskan ansuran bulanan dan masih terdapat wang baki pinjaman setelah kenderaan dilelong. Tak cukup kenderaan dilelong, dapat pula saman untuk menyelesaikan baki pinjaman tertunggak. Ramai yang dihukum bankrap dan terlepas hak untuk memiliki rumah idaman. Kes penceraian turut meningkat.

Cuba pula anda teka... bangsa mana yang menjadi juara bab hutang kad kredit?

Apabila kuasa membeli golongan ini menjadi lemah ianya menyebabkan nilai jualan dimana-mana pusat membeli belah jatuh dengan teruk kecuali pada minggu pembayaran gaji atau tarikh yang berhampiran dengan hari perayaan. 

Kalau duit belanja tinggal cukup-cukup makan sahaja (atau dah jatuh bankrap), layakkah golongan ini memperolehi bantuan pinjaman bank untuk membeli rumah yang merupakan perkara asas yang diperlukan?

Mahu tak mahu, ada antara mereka terpaksa berhempas pulas mencari rezeki di Negara jiran, Singapura yang kadar tukaran matawangnya tinggi berbanding dengan berkerja di Negara sendiri.

Fikir-fikirkanlah. Kita yang menentukan masa depan kita sendiri. Sampai bila kita mahu bergantung kepada kuasa politik (yang hakikatnya samakin terhakis - salah kita sendiri juga).

Kesemua perkara di atas belum lagi mengambil kira proses dan perbelanjaan untuk melangsungkan perkahwinan. Untuk serba sedikit nasihat bagi pasangan yang akan melangsungkan perkahwinan boleh mendengarnya di sini.

Berhematlah semasa muda demi masa depan anda.

Kisah Peniaga Jalan Melayu

Lebih dari 2 dasawarsa yang lalu, penulis ketika itu masih menjalani latihan dalam kamar sebagai peguam pelatih di sebuah firma milik bumiputra di Jalan Mahkamah Persekutuaan, berkesempatan untuk beramah mesra dengan seorang pakcik tua yang berniaga di Jalan Melayu. Lokasi tepatnya adalah Wisma Yakin - tempat perniagaan bumiputra yang menjual busana muslimah serta pakaian kebangsaan - baju melayu, kain sampin, pelikat, kain tudung, sejadah dan barangan keperluan lain yang seangkatan dengannya.

Kawasan Jalan Melayu ini menjadi antara tempat persinggahan penulis seusai menghadiri perbicaraan atau sebutan kes yang dikendalikan di mahkamah rendah berhampiran. Sambil menghirup segelas teh o ais limau, penulis ralit melihat kegigihan pakcik tua ini menjalankan perniagaannya. Pastinya akan ada proses tawar menawar berlaku diantara pelanggan dengan pakcik ini. Mungkin kerana selalu sangat pakcik ini bertembung dengan penulis di sebuah restoran mamak yang terletak bersetentang dengan premis perniagaan beliau, suatu pagi penulis dikejutkan oleh pemilik restoran yang mengatakan bahawa bil makan minum penulis dah dijelaskan orang.

"Hah? Siapalah pulak mau belanja saya? Awak kenal siapa? Kawan-kawan sayakah?", penulis bertanya.

"Itu worang tua.. kedai sana depan, dia tara wang kicik... dia kasi belanja sama abang", jawab mamak yang jaga kaunter pembayaran sambil "wobbling his head"... species depa ni memang terkenal suka goyang-goyang kepala.

Sebenarnya, penulis lari ke kawasan ini untuk mengelakkan kakak-kakak seangkatan yang sama-sama menjadi peguam pelatih (tetapi bertugas di firma guaman lain) mahu minta belanja kerana mengetahui penulis sering dapat elaun lebih sebab selalu dapat pergi outstation ke pejabat tanah. Gaji pokok penulis ketika itu hanyalah RM300 sahaja, nak harap hidup atas elaun dan travelling claim yang jauh lebih banyak dari gaji pokok yang penulis terima. Ada terdapat rakan-rakan penulis yang langsung tidak menerima apa-apa elaun selama 9 bulan menjalani latihan dalam kamar... kesian. Inilah sebenarnya pengorbanan yang perlu dilalui sebahagian dari kami untuk melayakkan diri diterima masuk menjadi peguambela dan peguamcara Mahkamah Tinggi Malaya.

Maka penulis pun segera meyeberangi jalan menuju kedai pakcik tersebut. Dari jauh pakcik tu dah mengangkat tangan dan mempelawa penulis masuk (Penulis kini tak dapat mengingat nama pakcik ini). Dengan wajah yang tersenyum dia menyatakan:

"Dah rezeki kamu pakcik belanja makan hari ini. Esok mungkin rezeki orang lain pulak" jelas pakcik itu.

Rupa-rupanya dah memang tabiat dia suka belanja makan orang yang dia tak pernah kenal. Random act of kindness. Sungguh mulia perbuatan Pakcik ini. Penulis bersalaman dengan beliau serta mengucapkan terima kasih kepadanya dan mengambil peluang bertanyakan sejarah perniagaan beliau.

Dah puluhan tahun dia berniaga. Asal dulu kecil-kecilan, sekarang dah jadi jutawan. Anak-anaknya semuanya berjaya. Ada yang menjadi jurutera, akauntan bank, kontraktor, seorang jadi doktor dan memiliki ada klinik sendiri. Yang mengejutkan, pengajian anak-anaknya kesemuanya ditanggung sendiri!

"Cubalah berniaga nak, boleh dapat banyak rezeki ikut jalan ni" nasihat pakcik.

"Saya tak pandai berniaga pakcik, kalau setakat berniaga photostat buku semasa di universiti dan jual wafer coklat masa kat sekolah menengah dulu, adalah sikit-sikit. Dapat untung lebih 100 peratus!" jawab penulis sambil ketawa.

"Kami orang minang, orang merantau nak, kami datang dari seberang, kami kalau berniaga sebulan, hasilnya makannya setahun" gumam pakcik dengan bangga sambil menunjukkan beberapa rekod pembelian barangan yang ditempah daripada pihak pembekal kepada penulis. Rupanya hari itu adalah hari stok barangan sampai. Sementara menunggu barangan diturunkan dari lori pembekal, pakcik meneruskan ceritanya:

"Anak pakcik yang belajar tinggi jadi doktor bergaji belas ribu tu pun tak terlawan pendapatan bulanan pakcik"...

"Biar betul....berniaga sebulan .. boleh makan setahun? Macam mana tu pakcik?" melopong aku mendengar penjelasan pakcik tu.

"Cuba kamu tengok... tak lama lagi dah masuk bulan puasa. Pekerja pakcik sekarang sibuk siapkan jahitan songkok. Nanti ramai orang datang ke tempat ini nak cari songkok baldu yang terbaik yang pakcik jual. Dengan duit jualan songkok selama sebulan dimusim perayaan sahaja dah boleh cover perniagaan pakcik selama setahun dan siap dapat untung berlipat ganda. Bulan-bulan lain, kalau  takde pelanggan, jualan yang ada tu bonus belaka..." jelas pakcik tu dengan penuh semangat.

"Yang kamu ni.. meniaga apa? pegang kot dan fail banyak-banyak? Ejen insurans ke" pakcik meneka.

"Tak mainlah jual insuranslah pakcik...(masa tu insurans belandaskan syariah sangat sedikit)  Saya ni baru jadi peguam pelatih. 3 bulan lagi baru tamat latihan. Saya buat kes litigation.."

"Wah! loyar muda rupanya.... apakenama tu???..." giliran pakcik tu pulak melopong.

"Maaf pakcik, litigation tu bermaksud kes yang melibatkan tuntutan mahkamah", jelas penulis sambil ketawa.

"Alah...kes kecik-kecik yang hancus ...takde harapan untuk menang boss campak aje kat saya selesaikan. Kalau kalah pun firm dan klien tak kisah. Memang sebenarnya takde pembelaan pun. Firm kami selalunya bela orang kes hutang bank, lelong rumah atau hutang biasiswa tak berbayar. Bincang sampai depa dapat settle dengan baik" jelas penulis.

"oh... gitu ghopanya.. Kamu takde ke buat urusan jualbeli hartanah?" tanya Pakcik tu.

"Hartanah....firm ada buat tapi bertuahlah boss saya nak bagi saya handle kes macam tu..." keluh penulis.

"Kalau boss tak kasi, baik kamu cari kerja kat pejabat loyar lain bagi peluang kamu buat urusan hartanah.... boleh buat banyak duit wooo..." pesan pakcik tersebut.

"Entahlah pakcik, nak cari tempat lepas ni pun saingan banyak" jelas penulis dengan nada sayu.

"Takpe nak, nanti kalau dapat kerja tempat lain, sudi-sudikan mampir lagi ke siko, jumpa pakcik ya".

Kami berpamitan dan penulis segera bergegas mengenakan blazer, melangkahkan kaki sambil mengalas beberapa fail perbicaraan kes pagi itu untuk pulang ke pejabat.

Terngiang-ngiang kata-kata sakti pakcik itu -

Berniaga sebulan, Makannya setahun!

Bersambung: [Bertugas sebagai peguam percaraan (conveyancing lawyer)].