Membeli Tanah Peneroka tanpa dokumen sah

Jual beli hartanah yang ada geran lebih memudahkan pembeli untuk mengesahkan status tanah.

Ada juga jual beli yang boleh dilaksanakan tanpa geran. Tapi... ada tapinya. Fahami apa itu Caveat Emptor yang bermaksud "Let the buyer beware".

Yang dikongsikan dibawah ini adalah nasihat perundangan pembelian tanah dari peneroka dimana tiada carian boleh dibuat langsung. Tanah seolah-olah tak wujud di negeri Isketambola. Risiko penuh adalah atas budibicara pembeli.

Kisah benar yang dikhuatiri menghantui anda.

****

Summary opinion (without referring to any supporting document yang berkemungkinan besar adalah misleading, bagi sesiapa yang tak pernah belajar Kanun Tanah Negara):

Kesemua tanah ini adalah tanah yang diterokai secara haram tanpa kebenaran dan kawasan yang diterokai adalah dalam resab hutan simpan XYZ di negeri ABC.

Instead of creating a political scene, kerana majority peneroka adalah dahulunya bekerja sebagai OOOOOOO,  kerajaan cuba bantu dengan memberikan tanah berstatus pendudukan sementara (Temporary Occupation License) kepada peneroka. Nama pun lesen, fi lesen perlu dibayar secara tahunan kepada kerajaan negeri.  Lesen adalah personal kepada orang yang diberikan lesen oleh Pejabat Tanah, macam lesen kereta, takleh jual or sewakan lesen kepada orang lain. Kerajaan mempunyai budibicara untuk menamatkan mana-mana lesen dan memberikan lesen kepada orang lain yang layak memenuhi kriteria yang ditetapkan oleh kerajaan. Anda boleh pohon, tapi takleh nego. Tanah yang dilesenkan adalah milik kerajaan 100%, kita diibaratkan hanya penyewa sahaja. Kalau lesen ditamatkan (atau tidak diperbaharui oleh penyewa) segala apa yang diusahakan atau sebarang penambahbaikan ke atas tanah umpamanya tanaman atau rumah kediaman, bangsal berbentuk kekal dll. adalah merupakan hakmilik kerajaan negeri dan tiada pampasan atau gantirugi  boleh dituntut di mahkamah. Sekiranya lesen luput atau dibatalkan dan sekiranya penyewa masih terus mengusahakan tanah tersebut, status peneroka/penyewa terbatal dan jatuh statusnya kepada penceroboh/setinggan.

Untuk menguatkan hujah mereka, depa hantar gambar melalui whatapps dokumen yang bercap terima pejabat tanah. Memang nampak CONvincing betul! Sebenarnya gambar dokumen yang dipaparkan adalah permohonan yang dibuat.. permohonan untuk apa penulis pun tak dapat pastikan. Baru nak pohon, belum tentu dapat ya. Nampak macam permohonan secara berkelompok.  Lainlah kalau yang dihantar tu surat kelulusan yang Menteri Besar atau exco kerajaan negeri yang sign. Dokumen yang dikirimkan pun cuma selected pages aje, tak tunjukkan komen Pejabat Tanah. Apa status permohonan - kita tak tahu.

Juga prinsip undang-undang, those who does not own a valid title cannot pass a better title than what he currently have. Dalam ertikata lain jual beli sesuatu barang yang tak wujud adalah batal. Sama pendekatannya dengan undang-undang Islam.

Those yang menyatakan kita boleh tukar nama dalm plot aje, yang lain awak boleh uruskan sendiri dengan SUK/Pejabat Tanah sebab awak dah bayar, macam pass baton… memang jahil undang-undang, sebab kononnya pembeli masuk nama dalam senarai peneroka sedangkan senarai peneroka sah yang diperakui hanya ada dengan SUK/Pejabat tanah sahaja. Esok sekiranya kerajaan negeri nak keluarkan geran pun, hanya peneroka asal yang menepati kriteria sahaja yang dapat. Jadi apakah jaminan pindahmilik hartanah kepada pembeli kemudian? TIADA! Kalau nak teruskan juga, boleh tapi berkicaplah kome nak tuntut balik duit yang telah dibayar daripada penjual. Masa tu si penjual dah menghilangkan diri... dah bertukar no telefon atau buat projek yang sama dilokasi hutan simpan atau mana-mana tanah kerajaan yang lain.

Kalau nak beli tanah yang ada geran, kita boleh buat carian kat pejabat tanah untuk tentukan siapa owner, ada sekatan apa2 atas tanah tu, ada gadaian atau masalah lain. Dalam kes ni geran takde, Lokasi pun tak pasti kat mana. Tah tepi cerun yang curam, atas puncak gunung atau berada dalam gaung yang takde jalan keluar masuk. Dah la dalam kawasan hutan simpan milik kerajaan negeri, takleh masuk sesuka hati, maka status hartanah yang kononnya nak dijual menjadi ragu-ragu dan tak dapat dipastikan dengan tepat. Kalau teruskan dengan pembelian pun, takleh daftarkan kaveat untuk melindungi kepentingan pembeli. Jangan terpedaya dengan site visit. Tah tanah siapa yang berkeadaan molek dilokasi lain yang ditunjukkannya nanti!

Kononnya ada peneroka nak pull out, nak guna duit kecemasan dan kita dapat beli dengan harga murah… berbaloi-baloi jauh lebih murah dari harga pasaran dan minta kita bayar deposit RM xxxx.00 cepat sebab stok terhad. Then kita lambat respond, tetiba waktu petangnya kita ditawarkan diskaun atas deposit, now tingal suku dari RMxxxx.00 yang diminta tadi…. Bunyinya macam scam.

Dan apabila kita berhubung dengan pihak SUK, pihak SUK pun TERKEJUT sebab mereka pun tidak ada pengetahuan langsung mengenai hal ini!

Fikirkanlah, berapa ramai agaknya pegawai kerajaan berpangkat rendah telah tertipu? Let us stop this nonsense once and for all. 

If it is too good to be true. Probably it is.

Sekiranya perkongsian ini berfaedah untuk anda, penulis memohon tuan puan pembaca budiman, apalah kiranya dapat sedekahkan bacaan Surah Al-Ikhlas khusus untuk:

1. arwah ibu penulis, Zaharah Ibnatu Jamilah; dan
2. arwah isteri penulis, Neny Endriani Ibnatu Suharti.

Insya Allah, sekiranya berkelapangan saya akan kongsikan pengalaman saya menjadi peguamcara pemaju perumahan. Banyak pengalaman pahit tau!